『住宅購入を検討し始めた方』への応援ブログ

不動産販売広告で稀に、
『敷地面積○○�u　※傾斜地○○�u含む』
といった物件を見かけます。

このような物件が、高いのか、安いのかは、どのように判断すればよいのでしょうか。
以下に、実例でご紹介いたします。

物件Ａ
総面積500.08�u
平坦地の面積241.10�u
傾斜地の面積258.98�u
販売総額4,160万円（1�u当たり8.3万円）

物件Ｂ
総面積614.76�u
平坦地の面積274.46�u
傾斜地の面積340.30�u
販売総額5,010万円（1�u当たり8.1万円）

物件Ａ、Ｂは、ある造成団地内の建築条件付宅地です。
この造成団地内の他の物件の販売価格は、坪当たり55万円（1�u当たり16.6万円）前後です。

物件Ａ、Ｂの1�u当たりの単価は、周辺の売り物件価格と比べ、大幅に低くなっていますが、傾斜地を含んでいるので低くて当然であり、どの程度低ければ満足いく価格なのかを検討しなければ、高いか安いかを判断することは出来ません。
つまり、傾斜地部分が、どの程度値引きされているかを知る必要があります。

この物件の場合、以下の式に当てはめて、求めることが出来ます。
{販売総額　−　（16.6万円×平坦地の面積）}　÷　傾斜地の面積　＝　傾斜地の1�u当たりの販売単価

物件Ａの傾斜地の販売単価は、1�u当たり約6,100円で、平坦地と比べ、△96％の値引き。
物件Ｂの傾斜地の販売単価は、1�u当たり約13,300円で、平坦地と比べ、△92％の値引き。

この物件に関しては、Ａ、Ｂともに、傾斜地部分は、ほぼ価値無しと見ているようです。

あとは、傾斜の程度、方角などから、ご自身にとっての傾斜地の利用価値・可能性を検討し、高いか、安いか判断します。

中古マンションの売主は、個人である場合が殆んどです。
なので、仲介業者の意見を聞きながら売り出し価格を決めているのでしょう。

その売り出し価格は、
『とにかく早く現金化したい』
『時間がかかってもいいから、少しでも高く売りたい』
など、売主である個人の事情が色濃く反映されていると言えます。

今年1月からの中古マンションの売り出し価格を時系列で調べてみました。
以下は、特定の中古マンション物件の売り出し価格の推移です。

【Ａ物件】
築約10年、3ＬＤＫ、9階建/7階部分
売り出し価格
平成20年2月　2,580万円
平成20年3月　2,450万円
平成20年4月　2,200万円
この物件は、約3ヶ月で280万円（約15％）値下げしています。
毎月値下げしており、早く売りたいのでしょうか。

【Ｂ物件】
築約7年、4ＬＤＫ、3階建/1、2階部分（メゾネットタイプ）
売り出し価格
平成20年1月　4,750万円
平成20年2月　4,750万円
平成20年3月　4,530万円
平成20年4月　4,180万円
この物件は、約4ヶ月で570万円（約12％）値下げしています。

【Ｃ物件】
築約19年、3ＬＤＫ、3階建/2階部分
売り出し価格
平成20年2月　3,880万円
平成20年3月　3,490万円
平成20年4月　3,490万円
この物件は、約3ヶ月で390万円（約10％）値下げしていますが、最初の月に値下げした後は、据え置かれています。
仲介業者の意見を聞かずに価格を決めたものの、思い直して下げたのでしょうか。

【Ｄ物件】
築約7年、3ＬＤＫ、5階建/2階部分
売り出し価格
平成20年2月　2,280万円
平成20年3月　2,280万円
平成20年4月　2,280万円
この物件は、約3ヶ月間価格は据え置かれています。
もともと妥当な価格で売り出したのか、それともじっくり待って高く売りたいのでしょうか。

いずれにしても、
売主は、『少しでも高く売りたい』と考えるので、売り出し価格を高めに設定しますが、
買主は、『少しでも安く買いたい』と考えるので、
実際の成約価格は、売り出し価格を上限に、1割程度は下がるようです。

分譲マンションのモデルルーム住戸の分譲価格について、数棟見てみました。

伊丹市内のAマンションは、3LDK、4LDK各1戸が、モデルルームとして分譲されており、価格は
3LDKが、2,578万円→2,328万円（9.7％値引き）
4LDKが、3,228万円→2,978万円（7.7％値引き）

豊中市内のBマンションは、3LDK、4LDK各1戸が、モデルルームとして分譲されており、価格は
3LDKが、2,960万円→2,580万円（12.8％値引き）
4LDKが、3,590万円→3,280万円（8.6％値引き）

三田市内のCマンションは、3LDKが3戸、モデルルームとして分譲されており、価格は
2,990万円→2,690万円（10.0％値引き）
3,050万円→2,750万円（9.8％値引き）
3,280万円→2,980万円（9.1％値引き）

各物件、だいたい10％程度値引きして分譲しているようです。

モデルルーム住戸の分譲は、家具・家電付であったり、別途であったり、物件によって異なるようです。

また、決算期に良く見られるそうですが、マンションの売れ残り住戸の価格も値引きされています。

上記の伊丹市内のAマンションの場合、2戸が広告に掲載されており、
3,898万円→3,598万円（7.7％値引き）
3,228万円→2,978万円（7.7％値引き）

伊丹市内Dマンションでは、4戸が掲載されており、
3,460万円→2,980万円（13.9％値引き）
1,890万円→1,660万円（12.2％値引き）
2,690万円→2,390万円（11.2％値引き）
2,460万円→2,140万円（13.0％値引き）

と、最大13.9％も値引きされています。

分譲マンションの価格は、通常、上層階になるほど高くなる傾向にあるようです。
おそらく殆んどの物件で、このような傾向が見られると思います。

『眺望が良い』
『騒音が少ない』
『プライバシーが保てる』
などが主な理由だと思いますが、

実際、どの程度価格差があるのか、調べてみました。
各物件の調査結果は以下の通りです。

サンプルは宝塚市２棟、豊中市１棟の計３棟です。
１階の価格（単価）と、各階の価格（単価）を比較して、％で表示します。
全ての住戸の分譲価格を把握できなかったので、調整していますが、概ね信用できる数値だと思います。

サンプル�@（宝塚市：9階建）
1階（100％）、2階（104.6％）、3階（109.5％）、4階（111.7％）、5階（119.1％）、6階（121.1％）、7階（121.5％）、8階（125.5％）、9階（131.8％）

サンプル�A（宝塚市：8階建）
1階（100％）、2階（不明）、3階（105.1％）、4階（106.3％）、5階（不明）、6階（不明）、7階（111.5％）、8階（113.5％）

サンプル�B（豊中市：11階建）
1階（100％）、2階（102.1％）、3階（103.8％）、4階（105.2％）、5階（106.2％）、6階（107.2％）、7階（108.3％）、8階（109.3％）、9階（110.7％）、10階（112.4％）、11階（114.8％）

サンプル�@の価格差が最も大きく、最上階は1階の約132％となっています。
サンプル�Bの価格差が最も小さく、1階ごとに約1％上昇しています。

『1階より、最上階の方が、資産価値が高い』
という点については、ほとんどの方が納得するところだと思いますが、どの程度価値が高いのかは、一概には言えません。

分譲価格には、完売するための『販売戦略』が色濃く反映されているため、分譲価格の価格差が、そのまま資産価値の差を示しているわけではありません。

そもそも、不動産に対する価値判断基準は、人それぞれであり、
『最上階より、1階のほうが欲しい』
と思う方にとっては、ありがたい傾向ですね。

先日、定期借地権付住宅の広告が入っていました。

定期借地権付住宅は、一時期話題になりましたが最近は減っているようです。

理由は地価の下落や金融機関による融資制度の消極化などいろいろありますが、平成12年のピーク時の半分以下に減少しています。

実際の広告の内容は以下の通りです。

�@50年の一般定期借地権付住宅（賃借権）
借地期間満了時に、建物を取壊して地主に返還。
建物の買取請求不可。
借地権付住宅としての譲渡（売却）可能。（地主の承諾が必要）

�A購入代金は、保証金（150万円）・権利金（185万円）・建物代金（2050万円）
保証金は期間満了時に無利息で全額返還。

�B地代は月額20,300円
3年毎に改定

�C土地面積119.09�u、建物床面積103.34�u

�D所有権の場合の土地価格2000万円

�@については、ごく一般的な内容となっていますが、譲渡（売却）可能性については注意が必要です。契約上、譲渡（売却）は可能ですが、借地権付住宅の購入希望者は極めて少なく、現実には売却は困難なことが予想されます。

�Aについては、保証金は、土地価格の10％〜20％程度が多いようです。権利金は賃料の一部とみなされ、戻ってきません。

�Bについては、地代は、地価の変動に伴って改定されます。一般的には、地価の変動より少し遅れて地代も変動するようですが、必ずしも地価に比例するわけではありません。
地代率（年間地代÷土地価格）は1％程度が多いようです。

この物件は、販売価格2385万円であり、所有権の場合の販売価格4050万円の約59％（全国平均は約56％）とのことです。

フラット35（21年超）の1月の平均金利が、
3.026％
と発表されました。

昨年の同時期の平均金利は3.060％なので、ほぼ同水準です。

昨年の最高値は7月の3.213％で、最低値は12月の2.909％でした。

大手行の2年固定特約は、
昨年の1月が約2.7％
今年の1月が約3.0％

昨年の最高値は8月の約3.2％、最低値は1月の約2.7％でした。

一旦上昇したものの、現在はやや下落基調にあります。去年の今頃は、
『金利は上昇局面にあり、当面は下がらないだろう』
などと考えていましたが、やはり金融の素人が将来を予測することは困難なようです。

変動金利や短期の固定特約の住宅ローンを利用している知人が多数いますが、将来を予測することより、金利の動向を日々注視することを薦めています。

変動金利タイプの場合、
金利の見直しは、半年に1回
返済額の見直しは、５年に１回
行います。

つまり、金利が変動しても、毎月の返済額の中の、元金・利息の割合が変化するだけで、返済額自体は５年間据え置かれることになります。

また、返済額見直し時に増額となった場合でもそれまでの返済額の１２５％を超えることはありません。

このことは、一見安全な商品に見えますが、場合によってはとてもリスクが高いことを意味します。

例えば、
3,000万円、35年、元利金等返済、金利1.5％、変動金利の条件では、
1回目の返済額は、91,855円で、内利息は37,500円（約41％）です。

仮に3年後37回目で金利が2％上昇したとすれば、
返済額は変わらず91,855円ですが、その内利息は81,666円（約89％）まで跳ね上がります。

場合によっては、利息が返済額を超えてしまい、　『毎月借金が増えていく』　という状況になる可能性もあります。

現在の変動金利は、2.875％程度で、優遇金利を利用すれば1％台での借入が可能であり、大変有利な状況ですが、

上記のリスクについて理解した上で、ご利用されることをお勧めします。